특수물건 1 - 소유권이전가등기

경매 과정에서 권리분석을 하다보면 '소유권 이전 청구권 가등기'라는 용어를 만나게 되는데요, 이는 소유권 이전 가등기와 소유권에 기한 담보 가등기로 나뉩니다. 하지만 등기부 상에서는 둘을 구분하지 않고 '소유권 이전 청구권 가등기'로 표시되기 때문에, 이 둘을 올바르게 구분해야 합니다.

 

첫 번째로, '선순위 소유권 이전 청구권 가등기'가 있는 경우입니다. 이는 인수되며, 경매로 해당 물건을 낙찰받게 되면, 소유권을 나중에 가등기권자에게 반환해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 이는 매우 주의해야 하는 부분입니다.

두 번째로, '후순위 소유권 이전 청구권 가등기'의 경우입니다. 이는 소멸되므로, 이 경우에 해당하는 물건은 마음 편히 입찰하셔도 됩니다.

그렇다면 '소유권 이전 청구권 가등기'도 일정 기간이 지나면 소멸되는 걸까요? 이는 그 가등기가 예약인지, 계약인지에 따라 달라집니다.

'매매 계약'의 경우, 소유권 이전 등기 청구권은 일반 채권으로 10년의 소멸시효를 가집니다. 소멸시효는 중단사유가 발생한 시점부터 다시 10년이 더해지므로, 이론적으로는 무제한의 시간이 될 수 있습니다.

반면, '매매 예약'의 경우에는 예약 완결권이 발생하고, 이는 형성권으로 10년의 제척기간이 있습니다. 중단되는 시점이 없기 때문에, 10년이 지나면 자동으로 소멸하게 됩니다.